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合同纠纷
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限购背景下存量房买卖合同纠纷的处理思路

限购背景下存量房买卖合同纠纷的处理思路

/尹方杰 
习总书记在十九大报告中指出,房子是用来住的不是用来炒的。限购政策的颁布本身就是为了限制炒房,即在保障基本住房需求的基础上,限制新建房和存量房的投机性买卖。但无论是刚需购房还是投资购房,房产买卖均不可避免的会受到限购政策的影响,本文即是对各种因限购而产生纠纷的存量房买卖合同纠纷的整理、分析。


1、限购政策实行后签订的存量房买卖合同纠纷


限购政策实行后,按照政策规定,买房人不符合购房资格,那么,已经签订的存量房买卖合同如何处理?买房人和卖房人谁的责任?合同继续履行还是解除?要分情况处理。


1.1、买方明知或应当知道自己不符合购房资格,与卖方签订合同并支付定金,造成合同不能按照约定期限履行。


由于房屋买卖交易涉及交易双方切身的巨大利益,在限购政策的背景下,买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。在限购政策施行后,买卖双方在签订存量房买卖合同前,应当知晓当地政府的有关限购规定,但双方仍然签订合同并进行购房资金往来,因此双方均存在相当的过错,合同因无法实现目的而应当解除,双方由此造成的损失应各自承担,定金应当退还。


但如果买方明知不符合资格而假说有购房资格,卖方也就买方购房资格也做了合理的了解,因此造成合同履行不能的,买方存在过错卖方无过错,合同因不能履行应当解除,但定金不予退还。


1.2、买卖双方明知买方不符合购房资格,但签订了合同支付定金并制定了更名权条款。


1.2.1、更名权条款的效力


更名权即是买方有权要求卖方配合将房产登记在第三人名下的条款。在全国限购政策密集出台的背景下,买卖双方都有合同因限购政策而无法履行的担忧,因而未出台政策前,会约定买方有更名权以便合同履行,在出台政策后,为规避限购政策需要借名买房也会做出这种约定。


对于这种附加更名权条款的行为,有两种意见。一种意见认为,虽然此种约定属于规避限购政策之行为,但因为不违反法律、行政法规的强制性规定而并不构成合同无效的情形,在买方行使更名权要求履行合同登记为第三人时,合同得继续履行。买方不符合购房资格,因为更名权的存在,不构成阻却合同继续履行的理由。如卖方不同意继续履行,则构成违约,应承担违约责任。


另一种意见认为,此种明知不符合限购资格,还是签订了附加更名权条款的合同,损害社会公共利益,应为无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定,损害社会公共利益的合同无效。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房,遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益。为了规避当时的限贷政策,借用他人名义购买案涉的房屋,并申请了购房贷款,损害了社会公共利益,根据上述法律的规定,应属无效。


本文认为,明知不符合限购政策,但是依然签订购房合同并约定了更名权条款,该条款因损害社会公共利益而无效,买方不能以此条款为依据要求卖方无条件接受更名要求,但该更名权的条款无效并不导致合同无效。如果双方对于合同主体的变更未能达成一致,则合同因不能履行而构成解除条件,如果双方对于合同主体的变更达成一致,则属于达成新的契约,在该契约具备履行条件的前提下,各方应当履行。


1.2.2、在未制定更名权条款的前提下,买方是否有权单方要求变更登记买受人为第三人?


按照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致,可以变更合同的规定,双方进行协商解决,其单方要求变更履行合同的主体,没有约定依据和法定依据,也违反了合同相对性的原则,卖方不同意则不能变更。卖方同意了并达成新的约定,则各方应履行此约定。


1.2.3、更名至第三人后的处理。


如果双方履行完毕合同并登记在了第三人名下,那么第三人反悔不配合变更登记回买房人的情况下,买房人能否要求按照其与第三人的约定变更登记到买房人名下?《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中指出,如果买方本人已经符合限购条件,应予以支持,如果买方依然不符合限购条件,则不应当支持。如果第三人提出确权纠纷,而此时买房人依然不具备购房资格,应确认房产为第三人所有并要求第三人向买方补偿房款。


1.3、买卖双方明知买方不符合购房资格,但签订了合同并支付房款,并约定符合限购政策后再过户,合同是否有效?


此种约定属于双方意思自治,不违反相关强制性法律、行政法规,也不损害社会公共利益,应为有效。如一方不履行合同,则构成违约,应承担违约责任,守约方要求继续履行的,合同应当继续履行。此种购房方式,符合登记过户条件时间的长短并不确定,存在长时间无法过户的风险,卖方因房价上涨或其他原因不愿意协助过户的风险,以及卖方私下将标的房产转卖的风险。对于刚需购房者来讲,长时间无法过户不是不能接受,不协助过户的风险也可以通过诉讼方式解决,但卖方转卖房产会造成极大的麻烦。


如果卖方转卖房产并由第三人实际占有或者办理了过户登记如何处理?如第三人系合法占有或者已经经过有效过户登记,则虽然买房人签订了合同并支付了房款,但依然无法以其享有的债权对抗所有权或占有权之物权。在此情况下,买方买房目的无法实现,并要承担已支付房款难以要回或执行的风险。


2、限购政策实行前签订的存量房买卖合同纠纷


2.1、双方签订合同后,已履行完毕付款、房产交付,但尚未完成过户登记,能否继续履行?


对于存量房买卖合同来讲,这种情况也有发生的可能,买方支付完毕房款,也实际占有房产,但尚未完成过户登记,此时卖方因房价上涨等各种原因不愿意卖了,于是以买方不符合限购资格为由要求解除合同。如果双方已办理网签开始了过户程序,按照各地限购政策规定,是可以继续办理过户手续的,不存在不符合限购资格而不能履行的说法。


如果双方尚未开始过户程序未办理网签,虽然不符合政策规定,但也应继续履行合同。原因在于,第一,双方是限购政策实施前签订的合同,并无违反国家政策规定的故意;第二,买方已履行完毕付款义务,并实际占有房产,此时如果解除合同,会造成双方利益明显失衡,给买方带来重大利益损失。


2.2、双方签订合同后,未支付房款、未完成房产交付、未进行网签,因限购而无法履行,合同能否解除?


未进行网签的合同因不符合限购条件而无法履行,合同因履行不能不能实现订约目的,双方均享有法定解约权,双方在履行通知义务后,可以解除合同。如另一方对合同解除有异议应当向法院或者仲裁机关提出异议之诉,如未提起异议之诉,则合同自通知到达之日起解除。如另一方直接向法院提起诉讼,要求继续履行合同,同样因限购不能履行而不应得到支持。


既未进行网签,又仅仅是支付了定金,并未支付全部或大部分房款或办理贷款手续,房产也并未实际交付,解除合同对于双方来讲没有明显的利益失衡。虽然合同是在限购政策施行前签订的,但因限购政策的存在,而构成了合同履行不能,依法应当解除。


2.3、双方签订合同后,未支付房款、未完成房产交付、未进行网签,合同履行过程中买方获得购买资格,合同能否继续履行?


合同履行过程中买方恢复了购买资格,合同是否能够继续履行要看恢复时间是在什么时候。


a.买方获得购买资格的时间尚未超过合同约定的履行时间。该种情况,按照合同约定继续履行。


b.买方获得购买资格的时间已超过合同约定的履行时间。此时,合同是否继续履行?如果继续履行的话,怎么履行?因为买方恢复履行能力已经造成合同无法按照约定时间节点履行,如果双方可以就付款总金额、付款期限、付款方式、违约责任重新协商并达成一致,则继续履行合同;如果就合同条款不能达成一致意见,导致合同目的无法实现,则属于不可归责与双方情形,双方的合同关系可因此解除。在无法达成一致情况下,若买方坚持继续履行合同,那么无论如何去推断、确定合同总金额、每次付款(包括首期)的金额、期限及调高或降低违约责任比例,对双方可能都不公平,有违公平原则。如果继续按照原合同条款顺延履行,那么对于卖方来讲利益损失较大,特别是在顺延时间较长的情况下。基于房产客观上存在的投资属性,在卖方并无违约行为的前提下,顺延时间造成的房产溢价损失由卖方来承担,有违公平原则。


此外,因为双方对于合同的解除均无过错,因此不存在承担违约责任的问题。买方仅支付了定金,未实际获得房产交付,对于合同的履行程度较低,合同的解除也并不会造成双方利益明显失衡。

 

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